Bij de aankoop van een woning in Spanje komen naast de koopsom zelf nog enkele kosten kijken. Hier lopen we door wat er bij de aankoop bijkomt, wat een lening kost en wat het kost om de woning jaar na jaar te bezitten.
Kosten bij de aankoop zelf
Reken in het algemeen op een toeslag op de koopsom van 11–12 % bij de aankoop van tweedehandswoningen en 13–14 % bij nieuwbouw, afhankelijk van de prijs van de woning.
| Post | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting, ITP | 10 % | — |
| Btw, IVA | — | 10 % |
| Zegelbelasting, AJD | — | 1,5 % |
| Notariskosten | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Inschrijving in het kadaster | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Toeslag in totaal, ongeveer | 11–12 % | 13–14 % |
Overdrachtsbelasting op bestaande woningen
Bij bestaande woningen komt een overdrachtsbelasting kijken, Transmisiones Patrimoniales Onerosas, die in de regio Valencia sinds 2013-08-01 10 % bedraagt. Vanaf 2026-06-01 wordt dit 9 %.
Btw en zegelbelasting op nieuwbouw
Bij de aankoop van nieuw gebouwde woonvastgoed komt een belasting over de toegevoegde waarde kijken, IVA Impuesto de Valor Añadido, die 10 % van de koopsom bedraagt. Daarnaast komt een lokale belasting, AJD, die sinds 2013-08-01 1,5 % bedraagt.
Notaris en eigendomsakte
De koper draagt ook de notariskosten wanneer de partijen de koopovereenkomst uitwisselen. De kosten zijn vooraf moeilijk te schatten omdat lokale factoren een rol spelen, maar liggen op ongeveer 0,5–1 % van de koopsom. De inschrijving in het kadaster op naam van de nieuwe eigenaar brengt nog eens ongeveer 0,5–1 % met zich mee.
Ingehouden 3 % wanneer de verkoper geen inwoner is
Is de verkoper geen inwoner, dan moet de koper 3 % van de koopsom inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Het is een voorschotbetaling die een eventuele vermogenswinstbelasting van de verkoper moet dekken.
Gebeurt dit niet, dan zal de belastingdienst de betaling van de koper eisen — ongeacht of deze het geld heeft ingehouden of niet. De eis geldt niet als de verkoper inwoner van Spanje is.
Gedurende vele jaren was de controle door de Spaanse belastingdienst tamelijk slecht. Tegenwoordig is deze aanzienlijk aangescherpt en volgt men ook over de EU-grenzen heen op.
Aansluitkosten
Bij de overname komen aansluitkosten, of kosten voor wijziging van het abonnement, voor water en riolering, elektriciteit en eventueel gas.
- Aansluitkosten voor elektriciteit, ongeveer 150 € — geldt voor nieuwbouw
- Aansluitkosten voor water, ongeveer 150 € — geldt voor nieuwbouw
De advocaatkosten variëren afhankelijk van de advocaat, het type woning en persoonlijke behoeften, bijvoorbeeld volmachten en testament.
Leningskosten
De bijkomende kosten voor het afsluiten van een hypothecaire lening in Spanje zijn relatief hoog. Naast de kosten van de bank voor het opzetten van de lening komen daarbij:
- Twee notariskosten
- Twee eigendomsakten
- Taxatie van het pand
- AJD-belasting van 1,5 % van het leenbedrag
Samen 4–5 % van het leenbedrag. Een taxatie van het pand is meestal niet nodig bij de aankoop van door banken teruggenomen woningen.
Kosten van eigendom
- Gemeenschappelijke bijdrage — 20–120 €/maand, afhankelijk van waar in Spanje de woning ligt en welke standaard het gebied heeft. De bijdrage hangt af van de grootte van het pand en dekt het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen: groengebieden, zwembad, lift, straten, straatverlichting en bewaking.
- Afvalophaal — ongeveer 100 €/jaar
- Elektriciteit en water — 35–70 €/maand
- Inboedel- en opstalverzekering — ongeveer 200 €/jaar voor een driekamerappartement
Een rekenvoorbeeld
Exploitatiekosten in Finestrat (Sierra Cortina), jaarrond wonen in een rijtjeshuis voor twee personen: 100 €/maand. Hierin zijn inbegrepen elektriciteit voor verlichting, keukenapparatuur en airconditioning voor verwarming en koeling, gas voor warm water, waterverbruik en afvalophaal.
Als u niet in Spanje woont
Denk eraan een automatische incasso in te stellen en voldoende geld op uw Spaanse bankrekening te hebben. De elektriciteits- en waterbedrijven zijn er snel bij om de levering af te sluiten, en het is een omslachtige procedure om die weer op gang te krijgen.
Jaarlijkse belastingen
Een niet-ingezeten vastgoedeigenaar betaalt twee jaarlijkse belastingen voor zijn bezit.
Onroerendezaakbelasting, IBI
De eerste is een gemeentelijke jaarlijkse onroerendezaakbelasting, IBI Impuesto Bienes Inmuebles, die 24 % van 0,4 tot 1,3 % van de getaxeerde waarde bedraagt, afhankelijk van de gemeente.
Het is een aparte instantie, Dirección General del Catastro, die de waardering vaststelt op basis van ligging, leeftijd, kwaliteit en grondprijs — maar de onroerendezaakbelasting valt toch zeer verschillend uit. Bij nieuwbouw duurt het meestal ongeveer twee jaar voordat de getaxeerde waarde is vastgesteld, en men moet gewoonlijk met terugwerkende kracht betalen.
Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, RENTA
De tweede is een inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, RENTA Impuesto de la Renta de No Residentes. Het is een staatsbelasting die eveneens op de getaxeerde waarde is gebaseerd, en elke geregistreerde eigenaar moet deze elk jaar aangeven.
Voor 100 000 € getaxeerde waarde bedroeg de belasting 264 € over het jaar 2011. Ze ligt op 0,25 tot 0,5 % van de getaxeerde waarde, afhankelijk van de regio, en wordt in december berekend en aangegeven op formulier 210.
De belasting wordt soms voordeelbelasting genoemd en moet worden aangegeven, ongeacht of u de woning verhuurt of niet. Verhuurt u, dan betaalt u 24,75 % na aftrek van de uitgaven die u voor de verhuur hebt gehad.
Fiscaal vertegenwoordiger
Wie vastgoed in Spanje bezit zonder inwoner te zijn, moet een bereikbaar aanspreekpunt aanwijzen — een fiscaal vertegenwoordiger die inwoner van Spanje is. De vertegenwoordiger kan een natuurlijke of rechtspersoon zijn en moet bij de notaris worden opgegeven. Het kan een ingezeten vriend zijn, of een kantoor dat dit voor 50 tot 100 € per jaar regelt.
Het doel is dat de Spaanse belastingdienst contact kan krijgen met de vastgoedeigenaar. Wordt er geen vertegenwoordiger aangewezen, dan volgt een boete van 1 000 €.