Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis einige Kosten an. Hier gehen wir durch, was beim Kauf hinzukommt, was ein Darlehen kostet und was es kostet, die Immobilie Jahr für Jahr zu besitzen.
Kosten beim eigentlichen Kauf
Rechnen Sie allgemein mit einem Aufschlag auf den Kaufpreis von 11–12 % beim Kauf von Bestandsimmobilien und 13–14 % beim Neubau, abhängig vom Preis der Immobilie.
| Posten | Gebrauchte Immobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer, ITP | 10 % | — |
| Mehrwertsteuer, IVA | — | 10 % |
| Stempelsteuer, AJD | — | 1,5 % |
| Notargebühr | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Eintragung im Grundbuch | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Aufschlag insgesamt, ungefähr | 11–12 % | 13–14 % |
Grunderwerbsteuer bei gebrauchten Immobilien
Bei gebrauchten Immobilien fällt eine Grunderwerbsteuer an, Transmisiones Patrimoniales Onerosas, die in der Region Valencia seit 2013-08-01 10 % beträgt. Ab 2026-06-01 beträgt sie 9 %.
Mehrwertsteuer und Stempelsteuer beim Neubau
Beim Kauf neu errichteter Wohnimmobilien fällt eine Mehrwertsteuer an, IVA Impuesto de Valor Añadido, die 10 % des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommt eine lokale Steuer, AJD, die seit 2013-08-01 1,5 % beträgt.
Notar und Eigentumsurkunde
Der Käufer trägt auch die Notargebühr, wenn die Parteien den Kaufvertrag austauschen. Die Kosten lassen sich im Voraus schwer schätzen, da lokale Faktoren eine Rolle spielen, liegen aber bei etwa 0,5–1 % des Kaufpreises. Die Eintragung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer verursacht weitere etwa 0,5–1 %.
Einbehaltene 3 %, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist
Ist der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an die spanische Steuerbehörde abführen. Es handelt sich um eine Vorauszahlung, die eine eventuelle Veräußerungsgewinnsteuer des Verkäufers decken soll.
Geschieht dies nicht, fordert die Steuerbehörde die Zahlung vom Käufer — unabhängig davon, ob dieser das Geld einbehalten hat oder nicht. Die Forderung gilt nicht, wenn der Verkäufer in Spanien ansässig ist.
Viele Jahre lang war die Kontrolle durch die spanischen Steuerbehörden ziemlich schlecht. Inzwischen haben sie sich erheblich verschärft und verfolgen auch über die EU-Grenzen hinweg nach.
Anschlussgebühren
Bei der Übernahme fallen Anschlussgebühren oder Gebühren für den Vertragswechsel für Wasser und Abwasser, Strom sowie gegebenenfalls Gas an.
- Anschlussgebühr für Strom, etwa 150 € — gilt für Neubau
- Anschlussgebühr für Wasser, etwa 150 € — gilt für Neubau
Die Anwaltskosten variieren je nach Anwalt, Art der Immobilie und persönlichem Bedarf, zum Beispiel Vollmachten und Testament.
Darlehenskosten
Die Nebenkosten für ein Hypothekendarlehen in Spanien sind relativ hoch. Neben den Kosten der Bank für die Darlehensgestaltung kommen hinzu:
- Zwei Notargebühren
- Zwei Eigentumsurkunden
- Bewertung der Immobilie
- AJD-Steuer von 1,5 % der Darlehenssumme
Zusammen 4–5 % der Darlehenssumme. Eine Bewertung der Immobilie ist beim Kauf von Bankrückübernahmen meist nicht erforderlich.
Kosten des Besitzes
- Gemeinschaftsgebühr — 20–120 €/Monat, abhängig davon, wo in Spanien die Immobilie liegt und welchen Standard das Gebiet hat. Die Gebühr hängt von der Größe der Immobilie ab und deckt die Pflege der gemeinschaftlichen Anlagen: Grünflächen, Pool, Aufzug, Straßen, Straßenbeleuchtung und Überwachung.
- Müllabfuhr — etwa 100 €/Jahr
- Strom und Wasser — 35–70 €/Monat
- Haus- und Hausratversicherung — etwa 200 €/Jahr für eine Dreizimmerwohnung
Ein Rechenbeispiel
Betriebskosten in Finestrat (Sierra Cortina), Ganzjahreswohnen im Reihenhaus für zwei Personen: 100 €/Monat. Darin enthalten sind Strom für Beleuchtung, Küchengeräte und Klimaanlage zum Heizen und Kühlen, Gas für Warmwasser, Wasserverbrauch und Müllabfuhr.
Wenn Sie nicht in Spanien wohnen
Denken Sie daran, ein Lastschriftverfahren einzurichten und ausreichend Geld auf Ihrem spanischen Bankkonto zu haben. Die Strom- und Wasserversorger sind schnell dabei, die Versorgung zu sperren, und es ist ein umständliches Verfahren, sie wieder in Gang zu bringen.
Jährliche Steuern
Ein nicht ansässiger Immobilieneigentümer zahlt für seinen Besitz zwei jährliche Steuern.
Grundsteuer, IBI
Die erste ist eine kommunale jährliche Grundsteuer, IBI Impuesto Bienes Inmuebles, die 24 % von 0,4 bis 1,3 % des Steuerwerts beträgt, abhängig von der Gemeinde.
Es ist eine besondere Behörde, Dirección General del Catastro, die die Bewertung anhand von Lage, Alter, Qualität und Grundstückspreis festlegt — dennoch fällt die Grundsteuer sehr unterschiedlich aus. Bei Neubauten dauert es meist etwa zwei Jahre, bis der Steuerwert feststeht, und man muss in der Regel rückwirkend zahlen.
Einkommensteuer für Nichtansässige, RENTA
Die zweite ist eine Einkommensteuer für Nichtansässige, RENTA Impuesto de la Renta de No Residentes. Es ist eine staatliche Steuer, die ebenfalls auf dem Steuerwert basiert, und jeder eingetragene Eigentümer muss sie jedes Jahr erklären.
Bei 100 000 € Steuerwert betrug die Steuer 264 € für das Jahr 2011. Sie liegt bei 0,25 bis 0,5 % des Steuerwerts, abhängig von der Region, und wird im Dezember auf Formular 210 berechnet und angegeben.
Die Steuer wird manchmal Vorteilssteuer genannt und muss erklärt werden, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht. Wenn Sie vermieten, zahlen Sie 24,75 % nach Abzug der Ausgaben, die Sie für die Vermietung hatten.
Steuervertreter
Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, ohne dort ansässig zu sein, muss eine zustellungsbevollmächtigte Person benennen — einen in Spanien ansässigen Steuervertreter. Der Vertreter kann eine natürliche oder juristische Person sein und ist beim Notar anzugeben. Es kann ein ansässiger Freund sein oder eine Agentur, die das für 50 bis 100 € pro Jahr übernimmt.
Zweck ist, dass die spanische Steuerbehörde Kontakt zum Immobilieneigentümer aufnehmen kann. Wird kein Vertreter benannt, droht eine Geldbuße von 1 000 €.