Lors de l’achat d’un bien en Espagne, certains frais s’ajoutent au prix d’achat lui-même. Nous passons ici en revue ce qui s’ajoute lors de l’achat, ce que coûte un prêt et ce que coûte la détention du bien année après année.
Frais lors de l’achat proprement dit
Comptez en général un supplément sur le prix d’achat de 11–12 % pour l’achat de biens de seconde main, et de 13–14 % pour le neuf, selon le prix du bien.
| Poste | Bien d’occasion | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation, ITP | 10 % | — |
| TVA, IVA | — | 10 % |
| Droit de timbre, AJD | — | 1,5 % |
| Honoraires du notaire | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Inscription au registre foncier | 0,5–1 % | 0,5–1 % |
| Supplément total, environ | 11–12 % | 13–14 % |
Droits de mutation sur les biens d’occasion
Pour les biens d’occasion s’ajoute un droit de mutation, Transmisiones Patrimoniales Onerosas, qui s’élève dans la région de Valence à 10 % depuis le 2013-08-01. À partir du 2026-06-01, il passera à 9 %.
TVA et droit de timbre sur le neuf
Pour l’achat de biens résidentiels neufs s’ajoute une taxe sur la valeur ajoutée, IVA Impuesto de Valor Añadido, qui est de 10 % du prix d’achat. S’ajoute en outre une taxe locale, AJD, qui est de 1,5 % depuis le 2013-08-01.
Notaire et acte de propriété
L’acheteur prend aussi en charge les honoraires du notaire lorsque les parties échangent le contrat de vente. Le coût est difficile à estimer à l’avance car des facteurs locaux entrent en jeu, mais il se situe autour de 0,5–1 % du prix d’achat. L’inscription au registre foncier au nom du nouveau propriétaire entraîne environ 0,5–1 % supplémentaires.
Retenue de 3 % lorsque le vendeur n’est pas résident
Si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix d’achat et les verser à l’administration fiscale espagnole. Il s’agit d’un acompte destiné à couvrir l’éventuel impôt sur la plus-value du vendeur.
Si cela n’est pas fait, l’administration fiscale exigera le paiement de l’acheteur — qu’il ait retenu l’argent ou non. L’exigence ne s’applique pas si le vendeur est résident en Espagne.
Pendant de nombreuses années, le contrôle de l’administration fiscale espagnole a été assez faible. Aujourd’hui, elle s’est considérablement renforcée et assure aussi un suivi au-delà des frontières de l’UE.
Frais de raccordement
Lors de la prise de possession s’ajoutent des frais de raccordement, ou des frais de changement d’abonnement, pour l’eau et l’assainissement, l’électricité et éventuellement le gaz.
- Frais de raccordement à l’électricité, environ 150 € — concerne le neuf
- Frais de raccordement à l’eau, environ 150 € — concerne le neuf
Les frais d’avocat varient selon l’avocat, le type de bien et les besoins personnels, par exemple procurations et testament.
Frais de prêt
Les frais pour contracter un prêt hypothécaire en Espagne sont relativement élevés. Outre les frais de la banque pour la mise en place du prêt s’ajoutent :
- Deux honoraires de notaire
- Deux actes de propriété
- Évaluation du bien
- Taxe AJD de 1,5 % du montant du prêt
Ensemble 4–5 % du montant du prêt. Une évaluation du bien n’est le plus souvent pas nécessaire lors de l’achat de biens repris par les banques.
Frais de détention
- Charges de copropriété — 20–120 €/mois, selon l’endroit en Espagne où se situe le bien et le standing du secteur. Les charges dépendent de la taille du bien et couvrent l’entretien des installations communes : espaces verts, piscine, ascenseur, rues, éclairage public et surveillance.
- Ramassage des ordures — environ 100 €/an
- Électricité et eau — 35–70 €/mois
- Assurance habitation — environ 200 €/an pour un trois-pièces
Un exemple de calcul
Frais de fonctionnement à Finestrat (Sierra Cortina), résidence à l’année dans une maison mitoyenne pour deux personnes : 100 €/mois. Cela comprend l’électricité pour l’éclairage, les appareils de cuisine et la climatisation pour le chauffage et le refroidissement, le gaz pour l’eau chaude, la consommation d’eau et le ramassage des ordures.
Si vous ne résidez pas en Espagne
Pensez à mettre en place un prélèvement automatique et à disposer de suffisamment d’argent sur votre compte bancaire espagnol. Les compagnies d’électricité et d’eau sont promptes à couper l’approvisionnement, et la procédure pour le rétablir est compliquée.
Impôts annuels
Un propriétaire non résident paie deux impôts annuels pour son bien.
Taxe foncière, IBI
Le premier est une taxe foncière communale annuelle, IBI Impuesto Bienes Inmuebles, qui est de 24 % de 0,4 à 1,3 % de la valeur cadastrale, selon la commune.
C’est un organisme particulier, Dirección General del Catastro, qui fixe l’évaluation à partir de l’emplacement, de l’âge, de la qualité et du prix du terrain — mais la taxe foncière varie malgré tout beaucoup. Pour le neuf, il faut en général environ deux ans avant que la valeur cadastrale soit fixée, et l’on doit habituellement payer de façon rétroactive.
Impôt sur le revenu des non-résidents, RENTA
Le second est un impôt sur le revenu des non-résidents, RENTA Impuesto de la Renta de No Residentes. C’est un impôt d’État qui repose lui aussi sur la valeur cadastrale, et chaque propriétaire enregistré doit le déclarer chaque année.
Pour 100 000 € de valeur cadastrale, l’impôt était de 264 € pour l’année 2011. Il se situe entre 0,25 et 0,5 % de la valeur cadastrale selon la région, et se calcule et se déclare sur le formulaire 210 en décembre.
L’impôt est parfois appelé impôt sur avantage et doit être déclaré que vous louiez le bien ou non. Si vous louez, vous payez 24,75 % après déduction des dépenses que vous avez eues pour la location.
Représentant fiscal
Quiconque possède un bien en Espagne sans y être résident doit désigner une personne à qui les actes peuvent être signifiés — un représentant fiscal résident en Espagne. Le représentant peut être une personne physique ou morale, et doit être indiqué au notaire. Ce peut être un ami résident, ou une agence qui s’en charge pour 50 à 100 € par an.
Le but est que l’administration fiscale espagnole puisse entrer en contact avec le propriétaire. Si aucun représentant n’est désigné, l’amende est de 1 000 €.